Renégocier son bail commercial avant les JO 2026 : urgence pour les PME

À l'approche de l'été 2026 et dans le sillage des Jeux olympiques, les baux commerciaux des PME parisiennes deviennent des armes de spéculation. Entre hausses de loyers, révision triennale et charges énergétiques, ne pas renégocier son bail maintenant, c'est accepter une asphyxie lente.

Après les JO, la gueule de bois immobilière pour les commerçants

On a beaucoup parlé, en 2024, des hausses de loyers anticipées dans les quartiers exposés aux JO. Ce qu'on dit moins, c'est l'effet retard : en 2026, une fois les touristes repartis, les bailleurs restent avec une seule obsession : maintenir ces niveaux de valorisation. Aux yeux de certains propriétaires, votre bail commercial est devenu un produit spéculatif, pas un cadre stable pour votre activité.

La Direction générale des entreprises rappelait récemment que les commerces de proximité restent fragiles, malgré un rebond ponctuel. Or, sur le terrain parisien, je vois l'inverse de la prudence : des bailleurs qui poussent les loyers à la limite, convaincus que "quelqu'un paiera bien".

Si vous laissez filer votre bail sans renégociation ni audit juridique sérieux, vous offrez à votre propriétaire un pouvoir de chantage pour les années à venir. Et le moment où il l'exercera ne sera pas forcément celui que vous imaginez.

L'effet combiné inflation - énergie - JO sur les baux parisiens

Les PME installées à Paris ou en petite couronne subissent aujourd'hui une triple pression :

• l'indexation légale des loyers, même plafonnée, qui continue à produire ses effets ;
• la hausse durable des charges d'énergie, parfois mal ventilées entre bailleur et locataire ;
• la tentation des bailleurs de "remettre à niveau" les loyers après une période JO jugée exceptionnelle.

Dans certains dossiers, nous avons vu des augmentations globales (loyer + charges + refacturations diverses) de 20 à 30 % en trois ans. Prévisibles juridiquement, mais dévastatrices économiquement pour des commerces déjà fragilisés par la crise énergétique, comme je l'expliquais dans un autre article sur la renégociation des baux en période de crise.

Le plus problématique, ce n'est pas l'augmentation en soi. C'est l'absence de stratégie du locataire. Trop de PME encaissent les hausses, repoussent la discussion, puis découvrent au moment d'une cession de fonds de commerce que leur loyer est devenu une anomalie qui fait fuir les acquéreurs et les banques.

Les clauses que les bailleurs exploitent (et que les locataires ne lisent pas)

Les clauses de recettes ou de "loyer variable"

À l'occasion des JO et des événements majeurs, certains baux ont glissé vers des loyers partiellement indexés sur le chiffre d'affaires. Sur le papier, c'est séduisant : on partage le risque. En pratique, cela donne parfois :

• des obligations de communication de données financières extrêmement intrusives ;
• des désaccords constants sur le périmètre des recettes prises en compte ;
• une instabilité totale dans la projection de votre point mort.

Dans une ville comme Paris, où l'activité peut être très saisonnière (tourisme, grands salons, JO, etc.), ces mécanismes mal calibrés peuvent détruire la lisibilité économique de votre affaire.

Les charges "oubliées" dans le calcul du loyer réel

Combien de dirigeants ont réellement lu l'annexe à leur bail listant les charges récupérables ? Peu. Pourtant, c'est là que se joue une bonne partie de la rentabilité. Entre la taxe foncière, les travaux de gros entretien, les charges d'énergie des parties communes, on voit des baux où le "package" dépasse largement le loyer facial présenté aux banques.

En 2023, la loi a évolué sur la transparence énergétique des bâtiments, mais sur le terrain, bien peu de baux sont mis à jour ou renégociés proprement. Les textes existent, les pratiques suivent lentement. Les bailleurs les plus agressifs jouent sur cette inertie.

Les clauses de destination trop étroites

Autre bombe à retardement : une clause de destination trop restrictive, qui vous enferme dans une activité précise. Après les JO, beaucoup de commerçants voudront adapter leur offre, pivoter vers des activités plus rentables ou moins saisonnières. Mais si votre bail ne vous le permet pas, votre marge de manœuvre est quasiment nulle sans accord formel du bailleur.

J'ai en tête le cas d'un restaurateur qui souhaitait transformer une partie de son local en espace de traiteur‑événementiel, bien plus rentable sur l'année. Le bail ne prévoyait qu'une activité de "restaurant traditionnel". Le bailleur a saisi l'opportunité pour renégocier à la hausse, en pleine fragilité post‑Covid. Typique.

Pourquoi la fenêtre 2026 est stratégique pour renégocier

Renégocier un bail commercial n'est pas une opération "hors sol". En 2026, plusieurs éléments se combinent :

• la fin des effets immédiats des JO, qui donne des chiffres réels d'exploitation à opposer au bailleur ;
• la cristallisation des nouvelles habitudes de consommation et de télétravail ;
• la préparation des prochaines échéances triennales de nombreux baux signés ou renouvelés autour de 2017‑2019.

C'est aussi une période où les banques regardent de très près les conditions d'occupation des locaux pour financer les achats et ventes de fonds. Un loyer incohérent ou un bail mal ficelé peut bloquer un dossier par ailleurs solide. On le voit chaque semaine dans les opérations de cession‑acquisition que nous accompagnons.

En clair : 2026 est le bon moment pour aligner votre bail sur la réalité post‑JO, pas pour subir des décisions unilatérales.

Comment structurer une renégociation solide du bail

1. Commencer par un audit juridique complet

Avant d'ouvrir le dialogue avec votre bailleur, il faut comprendre précisément :

• les marges de manœuvre offertes par la loi (plafonnement, déplafonnement, révision) ;
• les clauses spécifiques de votre bail : indexation, charges, destination, travaux ;
• les faiblesses juridiques potentiellement exploitables en votre faveur.

C'est ce que nous appelons, au cabinet, le "nettoyage" du bail, dans la même logique que le nettoyage contractuel de fin d'exercice. On met tout à plat, sans complaisance.

2. Construire un dossier économique, pas seulement juridique

Un bailleur ne renégocie pas parce qu'un texte de loi existe. Il renégocie parce qu'il comprend qu'il a intérêt à garder un locataire fiable plutôt que de se lancer dans un changement risqué. Cela suppose de préparer :

• des chiffres clairs sur votre exploitation (avant, pendant, après JO) ;
• des projections raisonnables tenant compte de l'inflation et des coûts d'énergie ;
• un argumentaire montrant qu'un loyer excessif fragilise votre pérennité, donc sa propre sécurité locative.

C'est là que la collaboration étroite entre votre expert‑comptable et votre avocat en droit des affaires prend tout son sens, comme nous le rappelons sur la page d'accompagnement du cabinet.

3. Utiliser le calendrier légal comme levier

Les baux commerciaux sont rythmés par des échéances : congé triennal, renouvellement, révision. Il ne s'agit pas de les subir, mais d'en faire des outils. Par exemple :

• anticiper un congé triennal pour mettre une pression raisonnable sur la négociation ;
• préparer un renouvellement en bonne et due forme en réajustant les clauses déséquilibrées ;
• encadrer par écrit tout accord temporaire lié à la période JO ou post‑JO.

Le site Service‑Public.fr rappelle les grandes lignes du régime des baux commerciaux, mais ne remplacera jamais une stratégie sur mesure adaptée à votre local, votre bailleur, votre secteur.

Et si vous préparez une cession ou une reprise de PME ?

Pour les dirigeants qui envisagent de vendre leur affaire à l'horizon 2027‑2028, l'enjeu est encore plus fort. Un bail bancal peut :

• justifier une décote du prix par l'acquéreur ;
• effrayer les banques au moment de financer la reprise ;
• bloquer l'opération si le bailleur refuse la cession ou exige une refonte complète au dernier moment.

À l'inverse, un bail renégocié proprement, avec un loyer soutenable et des charges clarifiées, devient un argument de valorisation. Dans un contexte où les multiples de cession sont scrutés à l'euro près, négliger cet actif juridique est un luxe que les PME n'ont plus.

C'est particulièrement vrai à Paris, où la valeur du local est parfois supérieure à celle du fonds lui‑même. J'ai vu des transactions entières se jouer sur une simple phrase de bail relative à la sous‑location ou à la destination. On ne devrait jamais découvrir ces détails à la dernière minute.

Prendre le bail au sérieux, enfin

On s'habitue à tout, même à un mauvais bail. On finit par considérer comme "normal" un loyer qui grignote chaque année un peu plus de marge, des charges qu'on ne comprend pas, des clauses qu'on n'ose plus relire. Jusqu'au jour où l'on veut bouger : vendre, transmettre, fusionner, ou simplement respirer.

Si vous êtes dirigeant de PME à Paris ou en région parisienne, installé dans vos locaux depuis quelques années, la période post‑JO 2026 est une alerte douce : c'est maintenant qu'il faut rouvrir le dossier. Avant la prochaine crise d'énergie, avant le prochain cycle d'inflation, avant la prochaine renégociation sauvage imposée par le marché.

Commencez par remettre la main sur votre bail, vos avenants, vos appels de loyers. Faites‑en un objet de travail, pas un tabou. Et si vous sentez que les chiffres ne collent plus, que les clauses vous enferment ou que vous envisagez déjà une évolution de votre exploitation, il est temps de prendre rendez‑vous et de remettre du droit, du bon sens et un peu de fermeté dans la relation avec votre bailleur.

Le bail commercial n'est pas un simple papier signé il y a neuf ans. C'est l'ossature juridique de votre entreprise. Autant vérifier qu'elle tient encore debout, avant que le marché ne la secoue à nouveau.